Cuánto cobra un administrador de fincas: qué se paga y por qué

Cómo se cobra la administración de fincas

El modelo habitual en Córdoba es una cantidad por vivienda y mes, facturada a la comunidad de forma trimestral o mensual. No se cobra por horas ni por gestión realizada.

Ese modelo tiene una consecuencia que conviene entender: el administrador cobra lo mismo tanto si atiende diez incidencias al mes como si no atiende ninguna. Por eso la diferencia entre un despacho y otro no está en el precio, está en cuántas de esas gestiones hace de verdad.

Algunos despachos cobran una cuota fija por comunidad en lugar de por vivienda. Es habitual en fincas muy pequeñas, donde la cuota por vivienda no cubriría el coste del servicio.

Otros cuentan como unidad no solo la vivienda, también la plaza de garaje, el trastero y el local, cada uno con su propio importe. Es un detalle que cambia mucho la cifra final en un edificio con sótano, y que en el presupuesto aparece a veces en letra pequeña.

Cuánto cobra hoy el administrador de tu comunidad

Antes de pedir otro precio conviene saber cuánto pagáis ahora, y el dato está a mano. En el presupuesto anual que se aprueba en la junta ordinaria hay una partida de honorarios de administración. Para pasarla a una cifra comparable:

1. Toma el importe anual de esa partida, con el IVA incluido.
2. Divídelo entre el número de viviendas, o entre el de unidades si el contrato cuenta garajes y trasteros.
3. Divide el resultado entre doce.

Lo que sale es lo que cobra el administrador por vivienda y mes. Si no encuentras la partida, el presupuesto viene sin desglosar, y eso ya es un dato. Cómo se presenta y se aprueba ese presupuesto lo contamos en la guía de la junta ordinaria de la comunidad de propietarios.

Por qué no hay una tarifa oficial

Es una pregunta que se repite en las juntas: si el colegio de administradores no publica una tabla de precios orientativos. No puede. Desde la reforma de 2009, el artículo 14 de la Ley de Colegios Profesionales prohíbe a cualquier colegio establecer baremos, recomendaciones o reglas sobre honorarios. Tampoco la Ley de Propiedad Horizontal fija un precio: deja en manos de la junta el nombramiento del administrador y la aprobación de su presupuesto.

La consecuencia práctica es que cualquier cifra que circule como “precio oficial” no lo es. Lo que existe son los precios de cada despacho, y la única forma seria de valorarlos es compararlos con lo que incluye cada uno.

Qué hace subir o bajar el precio

Qué suele estar incluido

• Convocatoria y asistencia a la junta ordinaria anual.
• Redacción y envío del acta.
• Contabilidad, emisión de cuotas y liquidación anual.
• Gestión de incidencias y coordinación de gremios.
• Requerimiento de pago a morosos y certificación de deuda.
• Tramitación de siniestros con la aseguradora.
• Certificados de deuda para compraventas.

Qué se suele facturar aparte

Aquí es donde aparecen las sorpresas. Antes de firmar, conviene preguntar por cada uno de estos puntos:

• Juntas extraordinarias, que en algunos contratos se cobran una a una.
• Honorarios de abogado y procurador en las reclamaciones judiciales, que son de la comunidad aunque se repercutan al deudor.
• Gestión laboral del personal, que a veces va como suplemento.
• Tramitación de obras y derramas, con un porcentaje sobre el importe de la obra.
• Copias, envíos certificados y desplazamientos.

Un presupuesto que no dice qué queda fuera no es un presupuesto cerrado.

Cómo comparar dos presupuestos de administrador

Dos precios por vivienda solo se pueden poner uno al lado del otro si responden a las mismas preguntas:

• ¿El precio lleva IVA? La comunidad no lo deduce, así que lo que cuenta es la cifra con el 21 % sumado.
• ¿Qué unidad se cobra? Vivienda, o vivienda más garaje, trastero y local.
• ¿Cuántas juntas incluye? La ordinaria siempre; las extraordinarias, según el contrato.
• ¿Cobra un porcentaje sobre obras y derramas? En una rehabilitación de fachada, ese porcentaje puede valer más que un año de cuotas.
• ¿Cuándo y cómo sube? Por IPC automático, por cambio de servicio o nunca sin pasar por junta.
• ¿Hay permanencia o preaviso? Y qué pasa si la junta quiere cesarlo antes de tiempo.

Con esas seis respuestas, el más barato deja de serlo a menudo.

Por qué el más barato sale caro

Una comunidad ahorra unos pocos euros por vivienda y mes eligiendo el presupuesto más bajo. Y luego:

• No se reclama a los morosos, y el resto de propietarios adelanta esa deuda. Cuando sí se hace, la vía habitual es el monitorio contra el vecino moroso, que no necesita abogado para empezar.
• El seguro lleva ocho años sin revisarse y está infraasegurado, así que en el siniestro se aplica la regla proporcional y la comunidad cobra una fracción.
• Los contratos de mantenimiento se renuevan solos, sin comparar.
• Las obras se contratan con un solo presupuesto.
• El siniestro se abre y nadie hace seguimiento, así que se pierde.

Cualquiera de estas cinco cosas cuesta más en un año que la diferencia de honorarios en cinco.

Nuestros honorarios

Cada comunidad es distinta, así que no publicamos una tarifa única: sería falsa. Lo que sí hacemos es enviarte un presupuesto cerrado en 48 horas, con el desglose de lo que incluye y de lo que no, para que puedas compararlo con el que ya tienes.

Y sin permanencia: el cargo se renueva cada año en junta y podéis cesarnos por mayoría simple.

Lo que sí podemos decirte antes de nada es qué incluye la cuota, en administración de fincas, y cómo se hace el cambio si ya tenéis administrador, en cambiar de administrador de fincas. Si prefieres el número directamente, pide presupuesto para tu comunidad y lo tienes en 48 horas.