En Cabra conviven comunidades de tamaño medio en el ensanche con edificios más antiguos en el centro, y un buen número de comunidades que llevan años funcionando sin administrador profesional. Un administrador de fincas en Cabra suele entrar justo cuando aparece el primer problema serio: una obra que nadie sabe cómo financiar, un moroso al que nadie se ha atrevido a reclamar o unas cuentas que ya no cuadran.
Parque residencial variado, con predominio de comunidades pequeñas y medianas.
Cuando la comunidad ha ido pasando de presidente en presidente, la documentación se dispersa: actas sueltas, recibos en cajas y ningún libro. Reconstruirlo es lo primero que hacemos, y es lo que permite reclamar deudas antiguas que de otro modo se pierden.
Es habitual encontrar acuerdos de junta de hace años sobre obras que nunca se hicieron, con presupuestos caducados. Se revisa qué sigue siendo necesario, se actualizan ofertas y se lleva de nuevo a junta. Un acuerdo antiguo no ejecutado no habilita a gastar hoy.
Las cuotas impagadas se reclaman con plazo, y las que se dejan correr acaban perdiéndose. En una comunidad pequeña, perder tres años de cuotas de un vecino se nota en el bolsillo de todos los demás.
En una comunidad sin administrador, cada propietario reforma a su manera: se cierra una terraza, se cambian las ventanas de color o se abre un hueco en un muro sin que nadie lo sepa hasta que aparece la grieta. La ley obliga a avisar antes de cualquier obra en el piso, y lo que toca la fachada o la estructura necesita además acuerdo de junta. Dejarlo pasar una vez es dar por buena la siguiente.
En Cabra el primer mes es de puesta en orden: inventario de documentación, saldos, deudas, contratos y seguros, con un informe de situación inicial que se presenta a la junta. A partir de ahí, gestión ordinaria con informe económico mensual, visitas concertadas y un protocolo de morosidad que se aplica igual para todos.
El detalle de todo lo que incluye está en administración de fincas, y si tu comunidad ya tiene administrador puedes ver cómo funciona el cambio de administrador de fincas, que gestionamos nosotros de principio a fin.
También trabajamos cerca: administrador de fincas en Priego de Córdoba, administrador de fincas en Lucena y administrador de fincas en Baena.
Las obligaciones de pago de la comunidad tienen un plazo de prescripción limitado, y las cuotas más antiguas se pierden si nadie las reclama ni las interrumpe formalmente. Un burofax bien hecho interrumpe el plazo. Dejar pasar los años, no.
Que las obligaciones legales las asuma un profesional colegiado y asegurado: contabilidad, convocatorias y actas en forma, laboral si hay personal, protección de datos, seguros y reclamación de deudas. Y que el presidente deje de ser el vecino con el que todos discuten.
Siguen constando en el libro de actas, pero un presupuesto aprobado hace años no sirve para contratar hoy: los precios han cambiado y el alcance también. Lo correcto es actualizar ofertas y volver a votar, dejando constancia de que se sustituye el acuerdo anterior.
Un cerramiento altera la configuración exterior del edificio, y eso exige autorización de la junta por mayoría de tres quintos de propietarios y de cuotas. Si no la pidió, la comunidad puede legalizarlo votándolo ahora o exigir que lo retire. Lo que no conviene es no decidir nada: el silencio se usa después como argumento, por el mismo vecino y por el siguiente que quiera hacer lo mismo.
Sí, aunque nadie haya tocado un euro. Un saldo a nombre de una persona queda expuesto a lo que le ocurra a esa persona: un embargo, una herencia o un simple cambio de presidente que no quiere traspasar. La comunidad tiene que operar con su propio CIF y una cuenta a su nombre, con firmas autorizadas por la junta. Es lo primero que se ordena al entrar.
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