Preguntas frecuentes sobre la administración de tu comunidad

Juntas y acuerdos

¿Con cuánta antelación hay que convocar una junta? La ordinaria, con la antelación suficiente para que pueda llegar a todos los propietarios, y en la práctica se manejan al menos seis días naturales. Las extraordinarias, con la que sea posible según la urgencia, siempre que todos puedan tener conocimiento.

¿Qué pasa si no se alcanza el quórum en primera convocatoria? Se celebra en segunda, media hora después, y entonces valen los acuerdos por mayoría de los presentes y representados, sin exigir un mínimo de asistentes.

¿Puedo delegar mi voto? Sí, por escrito y para esa junta concreta. La delegación debe presentarse al inicio.

¿Un acuerdo de la junta obliga a quien votó en contra? Sí, y también a quien no asistió. Por eso importa tanto que el acta esté bien redactada y llegue en plazo.

¿Se puede impugnar un acuerdo? Sí, en los casos y plazos que fija la Ley de Propiedad Horizontal, y siempre que quien impugna esté al corriente de pago o haya consignado la deuda.

¿Es obligatorio que haya presidente? Sí. El cargo es obligatorio y rotatorio si nadie se presenta voluntario. Se puede sortear entre los propietarios.

Más sobre juntas y actas en administrador de comunidades de propietarios.

Cuotas, cuentas y derramas

¿Cómo se calcula lo que paga cada vivienda? Por el coeficiente de participación que figura en el título constitutivo, salvo que los estatutos establezcan otro reparto para determinados gastos.

¿Los bajos sin ascensor tienen que pagar el ascensor? Depende de lo que digan los estatutos. Si establecen la exención, se respeta. Si no dicen nada, pagan.

¿Qué diferencia hay entre una cuota y una derrama? La cuota es el gasto ordinario previsto en el presupuesto anual. La derrama es una aportación extraordinaria para un gasto que no estaba presupuestado, y necesita acuerdo de junta.

¿Puede el administrador aprobar una derrama por su cuenta? No. Solo la junta. El administrador puede ordenar reparaciones urgentes y debe dar cuenta inmediata al presidente.

¿Para qué sirve el fondo de reserva y se puede gastar? Para obras de conservación, reparación y el contrato de seguro. No para tapar el gasto corriente. Es obligatorio y tiene un mínimo legal calculado sobre el presupuesto ordinario.

¿Puedo pedir ver las facturas de la comunidad? Sí. Cualquier propietario puede consultar la documentación. En nuestras comunidades está en la oficina virtual, sin tener que pedirla.

Más sobre esto en administración de fincas.

Morosos

¿Desde cuándo se considera moroso a un propietario? Desde que deja de atender un recibo vencido. Lo importante no es la etiqueta, es que se reclame desde el primer impago.

¿Puede la comunidad publicar la lista de morosos en el portal? La deuda debe constar en la convocatoria de la junta, que se dirige a los propietarios. Exponerla en un tablón visible para cualquiera plantea problemas de protección de datos.

Voy a comprar un piso. ¿Puedo heredar deudas de la comunidad? Sí. El inmueble responde de las cuotas impagadas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores. Por eso hay que exigir el certificado de deuda antes de firmar.

¿Quién paga el abogado cuando se reclama a un moroso? Lo adelanta la comunidad y se reclama al deudor, que normalmente acaba soportando costas e intereses.

Todo el procedimiento en morosidad en comunidades de propietarios.

Obras, seguros y averías

Tengo una gotera. ¿La paga la comunidad o yo? Depende de dónde esté el origen. Si la filtración viene de un elemento común (bajante, cubierta, fachada), la comunidad. Si viene de una instalación privativa, el propietario. Lo primero es localizarla, y eso lo tramitamos nosotros.

¿Es obligatorio que la comunidad tenga seguro? En Andalucía es obligatorio contar con seguro de daños e incendios. Y aunque no lo fuera, una comunidad sin seguro es un riesgo que no compensa.

¿Qué es la infraseguración y por qué importa? Que el capital asegurado sea menor que el valor real del edificio. Si ocurre, la aseguradora indemniza en la misma proporción, así que la comunidad cobra una fracción del daño. Revisar el capital cada pocos años evita el disgusto.

¿Qué mayoría hace falta para instalar un ascensor? Es una obra de accesibilidad, con un régimen de mayorías más favorable que el de una mejora ordinaria. Además puede ser obligatoria cuando la solicita un propietario con discapacidad o mayor de setenta años y el coste repercutido no supera cierto límite.

¿Y para poner placas solares o un punto de recarga de coche eléctrico? El punto de recarga individual no necesita acuerdo, basta con comunicarlo previamente a la comunidad. Las instalaciones comunes de autoconsumo sí requieren acuerdo de junta.

Cambio de administrador

¿Hace falta un motivo para cambiar de administrador? No. El cargo dura un año y la junta puede nombrar a otro por mayoría simple, sin justificar nada.

¿Puede el administrador saliente quedarse con la documentación? No. Es propiedad de la comunidad. Si se retrasa, se le requiere formalmente y hay vía judicial para exigirla.

¿Cuánto tarda el cambio? Entre dos y cuatro semanas desde la junta, sin interrupción del servicio.

¿Cobráis algo por el traspaso? No. La reclamación de documentación y el informe de situación del primer mes están incluidos.

El procedimiento completo en cómo cambiar de administrador de fincas.

Sobre nuestro servicio

¿Administráis comunidades pequeñas? Sí, desde ocho vecinos. Son las que peor atendidas suelen estar.

¿Asistís a las juntas en persona? Siempre. También a las extraordinarias.

¿Hay permanencia? No. El cargo se renueva cada año en junta.

¿Trabajáis en la provincia o solo en la capital? En la capital y en los municipios donde tenemos comunidades. Consúltanos por tu localidad.

¿En cuánto tiempo tenemos el presupuesto? En 48 horas desde que nos das los datos de la finca, cerrado y en PDF. Puedes pedir presupuesto para tu comunidad ahora mismo.

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