Administrador de comunidades de propietarios en Córdoba

Propiedad horizontal en Córdoba: la ley es estatal, el edificio es local

La propiedad horizontal se rige por la Ley 49/1960, que es estatal: se aplica igual en Córdoba que en Lucena o en Bilbao, y ninguna ordenanza municipal puede cambiar las mayorías de una junta ni el reparto por coeficientes de participación. Lo que sí cambia de una ciudad a otra es el edificio sobre el que esa ley cae, y en Córdoba hay cuatro particularidades que se notan en la gestión diaria de una comunidad:

• Edificios dentro del conjunto histórico. El centro de Córdoba está declarado Patrimonio Mundial, y una obra de fachada o de cubierta ahí no se resuelve solo con el acuerdo de la junta: necesita además la autorización urbanística que corresponda, y eso condiciona materiales, plazos y presupuesto. Una derrama aprobada sin contar con ese trámite se queda parada a mitad de camino.
• Mucho edificio de los años sesenta y setenta en los barrios que crecieron en esa época. En ese parque lo que toca casi nunca son mejoras: son cubiertas, bajantes, instalación eléctrica de zonas comunes y ascensores que hay que adaptar. Son obras de conservación, y la mayoría que exigen no es la misma que la de una mejora voluntaria.
• Ayudas autonómicas a la rehabilitación, que se convocan por plazos cerrados. La comunidad que llega con el informe técnico y el acuerdo de junta ya adoptados entra en la convocatoria, y la que empieza a moverse cuando se publica, no. Esto es previsión del administrador, no suerte.
• Comunidades repartidas por la provincia, en Lucena, Puente Genil, Montilla, Priego o Cabra. Una administración a distancia funciona para las cuentas y para el acta, pero no para recibir una obra ni para valorar un siniestro, y conviene preguntar quién va a estar delante del edificio cuando eso pase.

Los dos puntos que más dinero mueven de esa lista están desarrollados aparte: el reparto y la aprobación en derramas en la comunidad de propietarios, y el régimen especial de los ascensores y las rampas en obras de accesibilidad, donde la ley rebaja la mayoría necesaria cuando hay una persona con discapacidad o mayor de setenta años en el edificio.

Qué obliga a hacer la Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal enumera las funciones del administrador. No son sugerencias:

1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y advertir a los propietarios de lo que no se está cumpliendo.
2. Preparar con antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios para hacerle frente.
3. Atender a la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias y las urgentes, dando cuenta inmediata al presidente.
4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y cobros.
5. Actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad, teniéndola a disposición de los propietarios.

Un administrador que no hace estas cinco cosas no está prestando el servicio, aunque emita los recibos puntualmente.

La junta, bien hecha

La mayoría de los conflictos que acaban en un juzgado empiezan en una junta mal convocada.

• Convocatoria en plazo y en forma, con el orden del día redactado de manera que cada punto pueda votarse por separado. Un punto de “ruegos y preguntas” no sirve para aprobar un gasto.
• Comunicación de la deuda de los propietarios morosos en la convocatoria, requisito para que puedan ser privados del derecho de voto.
• Cálculo correcto de mayorías: no es lo mismo la mayoría simple, la de tres quintos, la de un tercio o la unanimidad, y cada tipo de acuerdo exige la suya.
• Acta redactada y remitida en plazo, con los acuerdos escritos de forma ejecutable y el resultado de la votación por coeficientes.
• Seguimiento de acuerdos: lo que se aprobó en la junta de mayo se revisa en la de mayo siguiente, con el estado de cada punto.

Presupuesto anual, cuotas y fondo de reserva

La gestión de comunidades de propietarios se sostiene sobre un presupuesto que la gente entienda y crea.

• Presupuesto elaborado sobre el gasto real del ejercicio anterior, partida a partida, con las desviaciones explicadas.
• Cuotas calculadas por coeficiente de participación, con los repartos especiales que los estatutos establezcan para portales, garajes o locales.
• Fondo de reserva dotado al mínimo legal exigible sobre el presupuesto ordinario, en cuenta separada y sin usarlo para tapar el gasto corriente.
• Previsión de las obras que se ven venir, para que la derrama no llegue de golpe.

Derramas y obras

Una derrama bien planteada se aprueba. Una derrama mal explicada divide una comunidad durante años.

• Informe técnico previo y tres presupuestos comparables, no tres presupuestos de tres cosas distintas.
• Propuesta de calendario de pago, para que la derrama se pueda fraccionar.
• Mayoría necesaria según el tipo de obra: no es igual una obra de conservación obligatoria que una mejora, ni que una actuación de accesibilidad.
• Búsqueda de subvenciones y ayudas a la rehabilitación cuando la obra es elegible.
• Seguimiento de la ejecución y retención de la última certificación hasta la recepción.

Cuentas y su aprobación

• Contabilidad por partidas, no un extracto bancario con conceptos.
• Liquidación anual con el detalle de cada factura, disponible para cualquier propietario antes de la junta, no el mismo día.
• Estado individual de cuenta de cada propietario, con lo pagado y lo pendiente.
• Certificación de deuda emitida en 24 horas cuando un propietario vende su vivienda, que es un documento que el notario exige y que muchas comunidades tardan semanas en conseguir.

La responsabilidad del cargo, y quién la cubre

El presidente responde de sus actos y la comunidad responde como titular de un edificio. Nosotros somos administradores colegiados con seguro de responsabilidad civil profesional Si nuestra gestión provoca un daño a la comunidad, hay una cobertura detrás. Con un gestor no colegiado, no la hay.

¿Qué le pides a tu administrador que no te está dando?

Esta es la lista con la que se puede medir a cualquier administración de comunidades, incluida la nuestra:

• ¿Recibes las cuentas más de una vez al año?
• ¿El acta llega antes de un mes desde la junta?
• ¿Sabes cuánto dinero hay hoy en la cuenta de la comunidad?
• ¿Se reclama a los morosos o solo se comenta en la junta?
• ¿Tienes acceso a los contratos que la comunidad tiene firmados?
• ¿Hay una persona concreta que te coja el teléfono?
• ¿Alguien ha comparado el precio del seguro o del mantenimiento del ascensor en los últimos tres años?

Si has respondido que no a tres o más, merece la pena pedir un segundo presupuesto.

El servicio completo está detallado en administración de fincas, la parte del día a día en gestor de comunidades de vecinos, y el trámite de la sustitución en cambiar de administrador de fincas, que gestionamos nosotros de principio a fin.