Siniestro en el seguro de la comunidad de propietarios: infraseguro, franquicia y cómo se declara
El seguro de la comunidad solo se nota el día del siniestro, y ese día ya no se puede cambiar nada. Lo que decide cuánto se cobra está escrito antes: el capital asegurado, la franquicia y lo que la póliza excluye. Lo que decide cuándo se cobra es cómo se declara, en qué plazo y con qué pruebas.
Una mancha de humedad que crece en el techo del tercero, una teja que cae a la acera o un portal inundado después de una tormenta. Cuando hay un siniestro en el seguro de la comunidad de propietarios, casi todos los vecinos descubren a la vez qué tenían contratado, y muchas veces no coincide con lo que creían. Este artículo explica cómo se declara un siniestro, en qué plazo, qué hace el perito y cuáles son las tres trampas que más dinero cuestan: el infraseguro, la franquicia y las exclusiones.
Qué cubre el seguro de una comunidad de propietarios
La póliza habitual es un multirriesgo de comunidades, que reúne varias garantías en un solo contrato:
- Daños al continente: la estructura, la fachada, la cubierta, el portal, las escaleras y las instalaciones comunes. Algunas pólizas cubren solo los elementos comunes; otras cubren el continente de todo el edificio, incluidas las paredes y suelos de cada piso. Conviene saber cuál de las dos tiene vuestro edificio.
- Daños por agua, normalmente con la búsqueda y reparación de la avería que los causa, y con límites propios.
- Responsabilidad civil de la comunidad frente a terceros: el peatón al que le cae un trozo de cornisa, el vecino que resbala en el portal recién fregado.
- Otras garantías según la póliza: rotura de cristales, daños eléctricos, actos vandálicos, defensa jurídica.
Lo que casi ninguna cubre es el desgaste. El seguro paga lo súbito y accidental, no lo que se rompe porque nadie lo ha mantenido. Una bajante que revienta por un atasco puntual entra; una cubierta que lleva años filtrando por falta de conservación suele quedar fuera. El mantenimiento al día es lo que permite cobrar.
El infraseguro y la regla proporcional
Es el problema más caro y el que menos se ve. El artículo 30 de la Ley de Contrato de Seguro dice que, si en el momento del siniestro el capital asegurado es inferior al valor de lo asegurado, la aseguradora indemniza el daño en la misma proporción.
Un ejemplo con números redondos. Un edificio cuyo coste de reconstrucción es de tres millones de euros, asegurado por dos millones, sufre un incendio en el cuarto de contadores con treinta mil euros de daños. La aseguradora no paga treinta mil: paga veinte mil, los dos tercios que el edificio tiene asegurados. La diferencia la pone la comunidad.
Pasa porque los capitales se fijan al contratar y nadie los revisa. El valor que importa es el de reconstrucción, lo que costaría levantar de nuevo el edificio, no el precio de mercado de los pisos, que incluye el suelo. Hay tres cosas que conviene buscar en la póliza:
- Que el capital de continente esté calculado sobre el coste de reconstrucción actual.
- Que tenga revalorización automática de capitales cada año.
- Si existe alguna cláusula que renuncie a aplicar la regla proporcional, o que solo la aplique por encima de cierto porcentaje de infraseguro.
El caso contrario, el sobreseguro, no da más dinero: el artículo 31 de la misma ley limita la indemnización al daño real. Asegurar por encima del valor solo sirve para pagar una prima más alta. Cómo encaja esta revisión con las cuentas del edificio está explicado en el artículo sobre el fondo de reserva de la comunidad, que es con lo que la ley permite pagar la prima.
La franquicia: el siniestro que no compensa declarar
La franquicia es la parte de cada siniestro que paga siempre la comunidad. Si la póliza tiene una franquicia de trescientos euros y el daño es de doscientos cincuenta, la aseguradora no paga nada. Si es de mil, paga setecientos.
Una franquicia alta abarata la prima. Pero en una comunidad antigua con muchos daños por agua pequeños, una franquicia alta significa pagar de la cuota casi todo lo que pasa. Lo razonable es mirar el historial de siniestros de los últimos años antes de elegir.
Daños por agua: de dónde sale la fuga
Es el siniestro más frecuente con diferencia, y el que más discusiones genera, porque la pregunta no es solo qué se ha dañado, sino de dónde viene el agua:
- Si la avería está en un elemento común, como una bajante, el montante general o la cubierta, responde la póliza de la comunidad.
- Si está en una tubería privativa, la que va desde la llave de paso hacia dentro de la vivienda, responde en principio el propietario de ese piso, normalmente a través de la responsabilidad civil de su seguro de hogar.
Hasta que no se localiza la avería no se sabe a quién le toca, y por eso los primeros días son de búsqueda de la fuga. Cuando hay varios pisos afectados, el aviso tiene que centralizarse en el administrador, que coordina la búsqueda y las aseguradoras implicadas, para no romper tres techos buscando lo mismo.
Cómo se declara un siniestro al seguro de la comunidad, paso a paso
El artículo 16 de la Ley de Contrato de Seguro da un plazo de siete días desde que se conoce el siniestro para comunicarlo, salvo que la póliza conceda uno mayor. Saltarse el plazo no hace perder la indemnización por sí solo, pero permite a la aseguradora reclamar los perjuicios del retraso, y complica demostrar cómo empezó el daño.
El orden práctico es este:
- Avisar al administrador en cuanto se detecta, con fotos y una descripción de qué se ve y desde cuándo.
- Tomar las medidas urgentes para que el daño no crezca: cerrar una llave, tapar un hueco, achicar agua. El artículo 17 obliga a hacerlo, y esos gastos de salvamento los asume la aseguradora si son razonables.
- No reparar todavía, salvo lo urgente, hasta que lo vea el perito. Guardar lo que se retire, como un trozo de tubería, y las facturas de lo que se haya pagado.
- Dar el parte a la aseguradora con fecha, causa probable, daños visibles y vecinos afectados.
- Recibir al perito con alguien que conozca el edificio y pueda enseñarle el origen.
Quien da el parte es la comunidad, como tomadora de la póliza, a través del presidente o del administrador. Si un vecino tiene además daños en su mobiliario o en la parte interior de su piso, los declara también a su seguro de hogar.
El perito, los plazos de pago y los desacuerdos
Tras la visita, la aseguradora valora el daño y comunica cuánto paga. El artículo 18 le obliga a pagar, dentro de los cuarenta días siguientes a la declaración, al menos el importe mínimo que reconozca deber. Si a los tres meses del siniestro no ha pagado ni tiene una causa justificada para no hacerlo, el artículo 20 le impone intereses de demora.
Si la comunidad no está de acuerdo con la valoración, puede pedir el informe por escrito y rebatirlo. Y si aun así no hay acuerdo, el artículo 38 permite que cada parte nombre su propio perito, con un tercero si tampoco se entienden entre ellos. Merece la pena cuando la diferencia es grande; para importes pequeños, el coste del perito propio se come lo que se gana.
Hay un último plazo que conviene tener presente: las acciones derivadas del contrato de seguro prescriben a los dos años en los seguros de daños, según el artículo 23. Un siniestro mal cerrado que se deja estar puede acabar sin reclamación posible.
Cuando el seguro no paga todo: franquicias, exclusiones y derramas
Entre la franquicia, una exclusión por falta de mantenimiento o un capital corto, es habitual que parte del siniestro no lo cubra nadie. Esa parte la paga la comunidad. Si cabe en el presupuesto ordinario, se paga de ahí; si no, toca acordarla en junta, con los criterios de reparto y mayorías que se explican en el artículo sobre derramas en la comunidad de propietarios.
Revisar la póliza una vez al año
La revisión cabe en una tarde y se hace al preparar el presupuesto de la junta ordinaria. Hay que mirar el capital de continente frente al coste de reconstrucción, el capital de responsabilidad civil, las franquicias, los límites de daños por agua y las exclusiones. Y comparar la prima con al menos otra oferta.
Si se quiere cambiar de aseguradora, el artículo 22 de la ley exige comunicar la oposición a la prórroga con un mes de antelación al vencimiento como mínimo. Un aviso tardío obliga a renovar otro año. Y conviene saber que la aseguradora también puede negarse a renovar, con dos meses de antelación, algo que pasa en edificios con muchos siniestros de agua seguidos.
Llevar el seguro, los partes, los peritos y la revisión anual es parte del trabajo diario de la administración de fincas, y es de los que más se notan cuando hay un siniestro de verdad.