Fondo de reserva de una comunidad: cuál es el mínimo legal y en qué se puede gastar
El fondo de reserva es obligatorio, tiene un mínimo legal y un destino tasado. Y en la mayoría de los edificios de más de veinte años ese mínimo no da ni para la primera reparación seria.
El fondo de reserva es una de esas obligaciones que casi todas las comunidades cumplen sobre el papel y casi ninguna aprovecha de verdad. Existe, está dotado al mínimo, nadie lo mira, y el día que hay que cambiar el ascensor resulta que no cubre ni el diez por ciento de la obra.
Conviene entender bien tres cosas: cuánto hay que tener, en qué se puede gastar y por qué el mínimo legal se queda corto en la mayoría de los edificios de Córdoba.
Cuánto: el cinco por ciento, como suelo
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a toda comunidad a constituir un fondo de reserva cuya dotación no podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario. La dotación se hace con cargo al presupuesto anual, como una partida más, y se aprueba en la junta ordinaria junto con el resto.
Es importante leer bien la expresión: no podrá ser inferior. Es un suelo, no un objetivo. La junta puede acordar dotarlo al diez o al quince por ciento, y en edificios con cierta antigüedad esa decisión es la diferencia entre planificar y ir de sobresalto en sobresalto.
Un ejemplo con números redondos. Una comunidad de treinta viviendas con un presupuesto ordinario de 30.000 euros al año dota 1.500 euros anuales al mínimo legal. En diez años, sin gastar nada, tendría 15.000 euros. La reforma completa de un ascensor de los años setenta está muy por encima de esa cifra. Con una dotación del quince por ciento, la misma comunidad acumularía 45.000 euros en el mismo plazo, y la obra dejaría de ser una derrama para convertirse en una decisión tranquila.
En qué se puede gastar, y en qué no
El destino del fondo está tasado. Se puede usar para:
- Obras de conservación y reparación del inmueble y de sus servicios e instalaciones.
- Obras de accesibilidad, tanto las obligatorias como las acordadas por la junta.
- Suscribir el contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o, alternativamente, un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones.
Y no se puede usar para:
- Gasto corriente: luz de zonas comunes, limpieza, jardinería, honorarios.
- Tapar un agujero de tesorería provocado por la morosidad.
- Adelantar el pago de una obra que después se cobrará por derrama, salvo que el propio acuerdo lo prevea y se reponga el fondo.
Ese segundo punto es el abuso más frecuente. Una comunidad con impagados que tira del fondo de reserva para pagar la factura de la luz está haciendo dos cosas mal a la vez: incumple el destino legal del fondo y, sobre todo, deja de notar el problema real, que es que hay deuda sin reclamar. La forma correcta de resolverlo es la que explicamos en morosidad en comunidades de propietarios: requerimiento, certificación de deuda y monitorio, empezando desde el segundo recibo devuelto.
Cómo se repone
Si el fondo se gasta durante el ejercicio, hay que reponerlo. La reposición se hace con cargo al presupuesto del ejercicio siguiente, de modo que al inicio de cada ejercicio el fondo vuelva a estar en el mínimo exigido.
En la práctica esto significa que una obra financiada con el fondo tiene un efecto diferido en la cuota del año siguiente. Es una información que debe estar delante de los propietarios cuando votan, y que casi nunca se dice en la junta.
Por qué el mínimo se queda corto
Un edificio pasa por fases de gasto bastante previsibles. En los primeros quince años apenas necesita inversión. Entre los veinte y los cuarenta llegan casi todas a la vez: fachada, cubierta, bombas, ascensor, instalación eléctrica de zonas comunes, portero automático. Y a partir de ahí, mantenimiento continuo.
La mayoría de las comunidades de Ciudad Jardín, Levante o el Centro de Córdoba están hoy en esa segunda fase, y muchas afrontan varias de esas partidas en la misma década. El mínimo legal está pensado como suelo universal, no como previsión para un edificio concreto con cuarenta años y un ascensor que ya acumula requerimientos de la inspección.
La alternativa razonable es sencilla y no requiere ninguna gimnasia contable:
- Inventario del estado real del edificio, con vida útil estimada de cada elemento importante.
- Coste aproximado de cada intervención prevista y año en que toca.
- Dotación del fondo calculada hacia atrás desde ese calendario, en vez de aplicar el cinco por ciento por inercia.
- Revisión anual en la junta ordinaria, junto con el presupuesto.
Es un plan a tres o cinco años que cabe en una sola página y que se revisa cada año. Prepararlo y presentarlo en la junta es trabajo del administrador y forma parte de lo que hacemos en administración de fincas.
Fondo y seguro: la alternativa que la ley permite
Hay un detalle del artículo 9 que casi nunca se explica en junta y que tiene efectos económicos reales. Con cargo al fondo de reserva, la comunidad puede suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o, alternativamente, un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Eso significa que la prima del seguro del edificio puede pagarse con el fondo, no con el presupuesto ordinario. No es una excusa para vaciarlo, pero sí una decisión de tesorería que conviene tomar conscientemente y no por costumbre.
Y lleva a la pregunta que de verdad importa: ¿está bien dimensionado el seguro? Aquí aparece el problema más caro y menos conocido de las comunidades, la infraseguración. Si el capital asegurado es inferior al valor real del edificio, la aseguradora indemniza en la misma proporción. Un edificio asegurado por la mitad de su valor cobra la mitad de cualquier siniestro, por pequeño que sea. Y como los capitales se fijan cuando se contrata la póliza y luego nadie los revisa, es habitual encontrar edificios con capitales de hace quince años.
La revisión es sencilla y hay que hacerla una vez al año, al preparar el presupuesto:
- Capital de continente actualizado al coste de reconstrucción, no al valor de mercado.
- Cobertura de responsabilidad civil suficiente, con especial atención si hay piscina, garaje o personal contratado.
- Coberturas realmente contratadas frente a las que la comunidad cree tener: daños por agua, rotura de tuberías, defensa jurídica.
- Franquicias, que son lo que decide si un siniestro pequeño se declara o se paga de la cuota.
Un fondo bien dotado y un seguro bien dimensionado hacen el mismo trabajo desde dos lados: evitar que un imprevisto se convierta en una derrama.
Cómo saber si vuestro fondo está bien
Tres preguntas rápidas, y las tres se responden mirando las cuentas del último ejercicio:
- ¿Aparece el fondo de reserva como partida identificada, con su saldo, o está mezclado con el saldo general?
- ¿Está al menos en el cinco por ciento del presupuesto ordinario, a fecha de cierre?
- ¿Alguien ha explicado alguna vez en junta para qué se está guardando ese dinero?
Si la respuesta a alguna de las tres es que no, no es un problema del fondo: es un problema de cómo se están llevando las cuentas. Y es una de las razones más habituales por las que una comunidad decide cambiar de despacho, un procedimiento que está explicado paso a paso en cómo cambiar de administrador de fincas.
Lo que hay que retener
El fondo de reserva no es un impuesto que la ley obliga a pagar. Es el mecanismo que permite que un edificio envejezca sin que sus propietarios reciban sustos de cuatro cifras. Dotado al mínimo y sin plan detrás, cumple el expediente. Dotado con un calendario de inversiones delante, es la diferencia entre una comunidad que decide cuándo hace las obras y una que las hace cuando ya no le queda más remedio.