Derramas en una comunidad de propietarios: cuándo se pueden aprobar y quién las paga

Pocas palabras generan tanta tensión en una junta como derrama. Y sin embargo el marco legal es bastante claro: una derrama es una aportación extraordinaria de los propietarios para atender un gasto que el presupuesto ordinario no cubre. No la decide el administrador, no la decide el presidente y no la decide quien más grita: la aprueba la junta, con una mayoría concreta según el tipo de gasto.

Lo que sigue son las reglas y, sobre todo, los cuatro casos donde casi siempre se discute.

Derrama y cuota no son lo mismo

La cuota ordinaria es la aportación periódica que financia el presupuesto anual aprobado: limpieza, luz, mantenimientos, seguro, honorarios. La derrama es extraordinaria y se aprueba para un gasto concreto que está fuera de ese presupuesto: una obra de cubierta, la sustitución del ascensor, una sentencia que hay que pagar.

Hay una tercera figura que se confunde con las dos: el fondo de reserva, que es una dotación obligatoria del presupuesto ordinario destinada a obras de conservación, reparación y accesibilidad, más el seguro. Cuando el fondo está bien dotado, muchas derramas dejan de ser necesarias o se reducen a la diferencia.

Qué mayoría hace falta

Depende de para qué sea la derrama, y este es el punto donde más acuerdos se caen:

• Obras necesarias de conservación y reparación del inmueble y sus servicios: no requieren acuerdo previo, son obligatorias, y la junta simplemente aprueba cómo se financian. Una cubierta que gotea no se somete a votación sobre si se arregla o no.
• Obras de accesibilidad exigidas por propietarios mayores de setenta años o con discapacidad: obligatorias para la comunidad cuando su importe total no supera doce mensualidades ordinarias, descontadas subvenciones y ayudas. Por encima de ese umbral hace falta acuerdo de la mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas.
• Nuevos servicios o mejoras no necesarias: mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas. Y quien vote en contra puede quedar exento si el importe repercutido excede de tres mensualidades ordinarias, aunque conserva el derecho a sumarse después pagando lo suyo actualizado.
• Obras que afecten al título constitutivo o a los estatutos: unanimidad.

Calificar bien la obra antes de convocar es lo que decide si el acuerdo se sostiene. Una derrama para instalar un ascensor donde no lo había no se vota igual que una para reparar el que ya existe.

Quién está obligado a pagarla

Todos los propietarios, en proporción a su cuota de participación, salvo que los estatutos establezcan un reparto distinto para ese elemento concreto.

Dos matices importantes:

1. Vale igual el voto en contra que la ausencia. Un acuerdo válidamente adoptado obliga a todos. Quien no esté conforme tiene la vía de la impugnación, con sus plazos, pero mientras tanto debe pagar.
2. El obligado es quien era propietario cuando se adoptó el acuerdo, no quien lo es cuando llega el recibo. Es la regla general, y es la que provoca casi todos los conflictos en las compraventas.

El caso de la venta: la afección real del inmueble

Aquí es donde conviene tener cuidado. Aunque el obligado al pago sea el vendedor, el inmueble queda afecto al pago de las cantidades adeudadas a la comunidad correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores. Es decir: si el vendedor no pagó, la comunidad puede dirigirse contra la vivienda, ya en manos del comprador.

Por eso el certificado de deuda es obligatorio en la escritura, y por eso una comunidad bien administrada recupera dinero en cada venta que se produce en el edificio. Cuando el certificado se emite rápido y refleja la realidad, el problema se resuelve en la notaría. Cuando nadie lo emite o llega con datos incompletos, el problema aparece meses después y ya es judicial. El procedimiento de reclamación completo está en morosidad en comunidades de propietarios.

Cómo se aprueba bien una derrama

Una derrama que llega a la junta sin preparación se discute tres horas y se aprueba mal. La preparación mínima es esta:

1. Informe técnico que acredite la necesidad y defina el alcance de la obra. Sin él, cada propietario opina sobre un proyecto distinto.
2. Tres ofertas comparables, con el mismo alcance y las mismas exclusiones. Comparar dos presupuestos que miden cosas distintas es no comparar.
3. Importe por vivienda ya calculado, con la cuota de cada elemento aplicada. La gente vota sobre lo que le va a costar a ella, no sobre el importe global.
4. Calendario de pago: número de plazos y fechas. Fraccionar bien reduce la morosidad que genera la propia derrama.
5. Subvenciones: si hay convocatoria abierta o previsible, decirlo, porque cambia el importe. Y decir también qué pasa si la ayuda no se concede.
6. Redacción del punto del orden del día con la mayoría que se va a aplicar y por qué.

Ese paquete es trabajo del administrador, no del presidente. Es exactamente lo que incluye nuestro servicio de administración de fincas, y la diferencia entre una junta que decide y una junta que se pospone.

Los cuatro errores que más se repiten

• Girar la derrama antes de que el acuerdo sea firme y esté bien redactado en el acta. El recibo se devuelve y la comunidad se queda sin argumento.
• No prever el imprevisto. Una obra de rehabilitación sin partida de imprevistos acaba en una segunda derrama, que es el peor momento posible para volver a pedir dinero.
• Aplicar la cuota de participación cuando los estatutos dicen otra cosa, o al revés. Se comprueba en el título constitutivo antes, no cuando alguien reclama.
• Aprobar la obra y no aprobar cómo se paga. Son dos acuerdos, y los dos tienen que constar.

Qué pasa si un propietario no paga la derrama

Una derrama impagada es deuda de la comunidad exactamente igual que una cuota ordinaria impagada, y se reclama por la misma vía. Ni más difícil, ni distinta.

El orden es este:

1. Aviso del recibo devuelto, en la misma semana en que se devuelve. Muchas veces es un problema de cuenta, no de voluntad, y se resuelve en una llamada.
2. Requerimiento formal de pago, por escrito y con constancia, que además interrumpe el plazo de prescripción.
3. Certificación de la deuda, aprobada por la junta y expedida por el secretario con el visto bueno del presidente. Es el documento que abre la vía judicial.
4. Procedimiento monitorio. Si el deudor no se opone, termina con la deuda, los intereses y las costas a su cargo.

Hay dos consecuencias que conviene recordar en la propia junta, porque suelen bastar para que la morosidad no aparezca:

• El moroso pierde el derecho de voto. El propietario que no esté al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, y que no las haya consignado judicialmente, puede participar en las deliberaciones pero no vota, y su cuota se descuenta para el cálculo de las mayorías.
• La vivienda responde. La afección real del inmueble alcanza a las derramas impagadas igual que a las cuotas, así que la deuda viaja con el piso cuando se vende.

Lo que sí conviene evitar es lo contrario: aprobar una derrama alta, de golpe y sin fraccionar, en una comunidad con rentas ajustadas. Genera morosidad donde no la había, y luego cuesta más recuperar el dinero que lo que se habría perdido escalonando el pago en seis meses.

Cuando la derrama se convierte en un aviso

Una comunidad que necesita derramas cada dos años no tiene un problema de obras: tiene un problema de planificación. Suele significar que el fondo de reserva está en el mínimo legal, que los mantenimientos preventivos no se están haciendo o que las inversiones grandes no se ven venir con antelación.

Ese es el punto en el que muchas comunidades se plantean si la administración está haciendo su trabajo. Si estáis ahí, el procedimiento para cambiar está explicado paso a paso en cómo cambiar de administrador de fincas: es un acuerdo de junta por mayoría simple y no hace falta justificar el motivo.