El presidente de la comunidad de propietarios: obligaciones, responsabilidad y cómo dejar el cargo

A casi nadie le hace ilusión que le toque. La presidencia llega por turno, por sorteo o porque nadie más levantó la mano, y con ella llegan preguntas razonables: qué tengo que hacer, qué pasa si me equivoco y cómo me libro de esto. Este artículo repasa las obligaciones del presidente de la comunidad de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal, hasta dónde llega su responsabilidad personal y qué camino hay para dejar el cargo antes de tiempo.

Quién puede ser presidente y cómo se elige

El artículo 13 de la ley lo resume en pocas líneas. El presidente se nombra entre los propietarios, y por este orden: mediante elección en junta o, si no hay acuerdo, por turno rotatorio o por sorteo. Un inquilino no puede serlo, aunque viva en el edificio desde hace años. Un propietario que vive fuera sí puede, y si le toca está obligado como cualquier otro.

El mandato dura un año, salvo que los estatutos digan otra cosa, y se renueva en la junta ordinaria junto con el resto de cargos. Nada impide reelegir a la misma persona tantas veces como la junta quiera.

Si hay vicepresidentes, sustituyen al presidente cuando está ausente o no puede ejercer, y le ayudan en lo que él les pida. En comunidades pequeñas casi nunca se nombran, y conviene hacerlo: evitan que una baja médica deje a la comunidad sin nadie que firme.

Las obligaciones del presidente de la comunidad de propietarios

La primera es la que define el cargo: el presidente representa legalmente a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Es quien firma contratos, quien recibe los requerimientos del ayuntamiento y quien figura como demandante cuando la comunidad reclama a un moroso.

El resto se reparte por la ley en artículos distintos, pero cabe en una lista corta:

• Convocar las juntas. La ordinaria, al menos una vez al año, y las extraordinarias cuando lo considere conveniente o se lo pida la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas. Cómo se prepara y en qué plazos está en el artículo sobre la junta ordinaria de la comunidad de propietarios.
• Incluir en el orden del día los asuntos que cualquier propietario le pida por escrito.
• Presidir la junta, dar la palabra y someter los puntos a votación.
• Firmar el acta junto con el secretario, al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
• Dar el visto bueno a las certificaciones que expide el secretario: la de deuda para reclamar a un moroso y la de estar al corriente que pide el notario cuando un vecino vende su piso.
• Requerir el cese de actividades molestas o prohibidas, por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino. Es el paso que abre la acción judicial, y cómo se hace está en el artículo sobre ruidos y actividades molestas en la comunidad.
• Ejecutar lo que acuerde la junta y responder ante ella de cómo lo ha hecho.

Lo que el presidente no puede decidir solo

El presidente representa a la comunidad, pero no la gobierna. Quien decide es la junta, y el presidente ejecuta. Esa diferencia evita muchos problemas.

No puede, por su cuenta, aprobar una derrama, contratar una obra que no sea de conservación, cambiar de administrador, suprimir un servicio común ni iniciar un pleito. Todo eso necesita un acuerdo de junta con la mayoría que corresponda. La excepción son las obras necesarias para la conservación del edificio, que la ley considera obligatorias y no exigen acuerdo previo, y las reparaciones urgentes, de las que hay que dar cuenta enseguida.

Tampoco puede negarse a convocar una junta que pidan los propietarios con el porcentaje que marca la ley. Si lo hace, ellos mismos pueden convocarla y vale igual.

Lo práctico es preguntarse antes de cada decisión: ¿esto lo aprobó la junta o es gestión ordinaria del presupuesto? Si no es ninguna de las dos cosas, hace falta junta.

Presidente y administrador: quién hace qué

La ley atribuye al presidente las funciones de secretario y de administrador salvo que la comunidad nombre a otras personas para esos cargos. En una comunidad sin administrador, el presidente lleva además las cuentas, los recibos, los proveedores, el seguro y las obligaciones fiscales, y lo hace sin formación específica y sin seguro profesional que le cubra.

Con administrador, el reparto cambia. El administrador prepara las convocatorias, redacta las actas, lleva la contabilidad, gestiona los cobros y los siniestros y avisa de los plazos. El presidente sigue siendo quien firma y quien representa, pero deja de ser quien tiene que saberlo todo. Qué conviene exigir a ese profesional está explicado en nuestra página de administrador de comunidades de propietarios.

La responsabilidad del presidente: cuándo responde con su patrimonio

Es la pregunta que más pesa, y la respuesta tranquiliza. Las deudas de la comunidad son de la comunidad, no del presidente. Si un proveedor no cobra o un vecino gana un pleito contra el edificio, paga la comunidad con sus fondos y, si no alcanzan, con una derrama entre todos.

El presidente actúa como un mandatario, y el Código Civil dice que el mandatario responde del daño que cause por dolo o por culpa. Responde personalmente, por tanto, en casos concretos:

• Si se apropia de fondos o los usa para algo distinto de lo acordado.
• Si actúa fuera de lo que la junta le autorizó, por ejemplo contratando una obra que nadie aprobó.
• Si por una negligencia clara causa un perjuicio, como dejar pasar el plazo de una reclamación que la junta le encargó o desatender un requerimiento de seguridad del ayuntamiento.

El mismo artículo del Código Civil añade que la culpa se valora con más o menos rigor según el mandato sea retribuido o no. Un presidente que no cobra y actúa de buena fe, siguiendo los acuerdos de la junta, tiene muy poco que temer. Algunas pólizas de comunidad incluyen la responsabilidad civil de los miembros de la junta, y merece la pena comprobar si la vuestra la tiene.

Cómo dejar el cargo antes de tiempo

La ley no regula la dimisión como tal. Lo que regula son dos vías, y conviene no confundirlas.

El relevo judicial. El propietario designado puede pedir al juez que le releve dentro del mes siguiente a acceder al cargo, invocando las razones que tenga. El juez resuelve de forma rápida y, si acepta, nombra en la misma resolución a quien le sustituye hasta que la junta elija a otro. Los motivos que suelen pesar son los que hacen el cargo imposible o desproporcionado: una enfermedad, una edad avanzada, no vivir en la ciudad o cuidar de una persona dependiente. No querer no es una razón. Pasado el mes, esta vía se cierra.

La remoción por la junta. El artículo 13 permite que la junta, reunida en sesión extraordinaria, cese al presidente antes de que termine su mandato. Es el camino habitual para quien quiere irse por una causa sobrevenida: pide por escrito la convocatoria de una junta extraordinaria con un punto concreto, cese y nombramiento de nuevo presidente, y la junta vota.

Mientras ninguna de las dos se complete, el presidente sigue en funciones. Dejar de firmar o de convocar no le libera; solo le expone a la responsabilidad del apartado anterior.

Si nadie quiere ser presidente

Es más frecuente de lo que parece en edificios pequeños o con muchos pisos alquilados. La ley prevé el orden: primero elección, después turno rotatorio, después sorteo. Si aun así es imposible designar a alguien, porque todos los posibles están fuera, enfermos o en desacuerdo, cualquier propietario puede pedir al juez que nombre presidente.

Un turno rotatorio aprobado en junta, por orden de pisos, suele resolver el problema para varios años y quita tensión a las renovaciones. Cada vecino sabe cuándo le tocará y puede prepararse.

El traspaso al nuevo presidente

El cambio de presidente no termina con el acta. Hay que actualizar las firmas autorizadas en el banco, con una certificación del acuerdo de nombramiento; comunicar el nuevo representante a Hacienda, donde la comunidad tiene su NIF; y avisar a la aseguradora, a los proveedores y, si los hay, a los empleados de la comunidad.

El presidente saliente debería entregar todo lo que tenga en su poder: llaves, contratos, correspondencia y cualquier documentación que no esté en manos del administrador. Con administrador, ese traspaso se reduce a un acta y un cambio de firmas, porque la documentación ya está ordenada y en su sitio.

Para quien ya ha hecho de presidente, el cargo resulta casi siempre menos pesado de lo que temía. Lo que lo hace llevadero es tener claro qué decide la junta, qué firma el presidente y qué se delega en quien administra.