Ruidos de vecinos en una comunidad de propietarios: qué puede hacer la comunidad y en qué orden

Los ruidos de vecinos en una comunidad de propietarios son la primera causa de conflicto en cualquier edificio, y también el conflicto que peor se gestiona. No porque la ley no dé herramientas, sino porque casi siempre se usan en el orden equivocado: se discute en el portal, se salta al abogado, y cuando llega el momento de demandar resulta que falta el escalón que la propia ley exige haber subido antes.

La secuencia correcta cabe en tres pasos y conviene conocerla antes de necesitarla.

Molestia no es lo mismo que ruido puntual

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante del piso o local desarrollar en él, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Dos palabras de ese párrafo deciden muchos casos. La primera es ocupante: el artículo no se aplica solo al dueño, sino a quien vive allí, sea inquilino, familiar o huésped. La segunda es actividades: en plural y en presente continuo. Una fiesta un sábado es un incidente. Un taller que funciona con maquinaria todas las tardes, un local de ocio con música hasta la madrugada o unas obras que se prolongan meses fuera de horario son actividades.

Esa distinción importa porque la herramienta del artículo 7.2 está pensada para conductas que se repiten y persisten. Contra un ruido aislado la vía práctica es otra: la llamada a la policía local esa misma noche.

El escalón cero: hablar, y dejar rastro

Antes de cualquier escrito formal hay una conversación, y merece la pena tenerla. Un porcentaje alto de los ruidos que llegan al administrador vienen de alguien que no sabe que se le oye: un suelo sin aislar, una lavadora de madrugada, un mueble que se arrastra.

Lo que cambia el resultado es que esa conversación deje rastro. Una comunicación del administrador al vecino afectado, fechada y registrada, no tiene efecto jurídico por sí sola, pero construye la cronología que más adelante demuestra que la molestia venía de lejos y que la comunidad intentó resolverla sin pleito. Llevar ese registro ordenado es parte del trabajo diario en la administración de fincas, y es lo que diferencia un expediente que se sostiene de un puñado de quejas sueltas en un grupo de WhatsApp.

Paso uno: el requerimiento del presidente

Aquí empieza el procedimiento formal. El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requiere a quien realiza la actividad para que cese de inmediato, con el apercibimiento de iniciar acciones judiciales si no lo hace.

Tres condiciones que conviene cuidar:

• Por escrito y de forma fehaciente. Burofax con acuse de recibo y certificación de texto, o acta notarial. Un correo electrónico no acredita bien el contenido ni la recepción.
• Con descripción concreta. Fechas, horas, tipo de ruido y duración. Un requerimiento que dice “sus continuas molestias” no sirve para medir después si la actividad cesó o no.
• Dirigido a quien corresponda. Si el infractor es un inquilino, se requiere al ocupante y también al propietario, que responde de lo que ocurre en su vivienda y necesita saberlo para poder actuar.

Paso dos: el acuerdo de la junta

Si la actividad continúa, la junta de propietarios tiene que autorizar expresamente la interposición de la demanda. No basta con que el presidente decida seguir adelante ni con que el asunto se comente en el turno de ruegos y preguntas.

El punto tiene que ir en el orden del día de la convocatoria, debatirse y votarse, y el acuerdo debe quedar recogido en el acta con claridad: contra quién se demanda, por qué actividad y con qué alcance. Ese acta es el documento que se acompaña a la demanda. Cuando falta, o cuando dice algo distinto de lo que se pide al juzgado, el procedimiento se complica antes de entrar en el fondo del asunto.

La junta es también el momento de decidir cómo se financia el pleito. Si no hay partida para gastos jurídicos en el presupuesto, hace falta aprobar una derrama con el mismo acuerdo, para no tener que volver a convocar a mitad de procedimiento.

Paso tres: la acción de cesación

Con el requerimiento incumplido y el acuerdo en la mano, la comunidad interpone la demanda contra el propietario y, si procede, contra el ocupante. Se sustancia por el juicio ordinario.

La sentencia estimatoria puede disponer tres cosas: el cese definitivo de la actividad prohibida, con apercibimiento de desobediencia si se reanuda; la indemnización de los daños y perjuicios causados; y la privación del derecho al uso de la vivienda o local, que la ley limita a un máximo de tres años en función de la gravedad de la infracción y del perjuicio ocasionado.

Cuando el infractor no es el propietario, la sentencia puede además declarar extinguidos definitivamente sus derechos sobre la vivienda o el local y ordenar su lanzamiento inmediato.

Sin prueba no hay procedimiento

El expediente se gana o se pierde por la prueba, y la prueba se construye antes de demandar, no después.

Lo que sostiene un caso es la acumulación: actas de la policía local levantadas tras acudir al aviso, mejor aún si incluyen medición con sonómetro homologado; denuncias administrativas presentadas en el ayuntamiento y su respuesta; declaraciones de varios vecinos afectados, no solo del denunciante; los requerimientos con su acuse de recibo; y un registro propio de incidencias con fechas y horas.

Las grabaciones de móvil son un complemento útil para acreditar que el ruido existe y se repite, pero no miden decibelios y por sí solas rara vez bastan.

Hay un detalle práctico que marca diferencias y no cuesta nada: llamar a la policía local en el momento, cada vez, aunque la vez anterior no llegaran a tiempo. Una sola llamada es una anécdota; doce llamadas en cuatro meses, con su registro de entrada, son un patrón. Y el patrón es exactamente lo que hay que demostrar para que una actividad se considere molesta y no un incidente aislado.

La vía administrativa corre en paralelo

La comunidad no tiene potestad sancionadora: no puede multar. Quien sanciona el ruido es el ayuntamiento, a través de su ordenanza municipal de protección contra la contaminación acústica, que fija los horarios de descanso y los niveles máximos admisibles medidos en el interior de la vivienda afectada.

Conviene usar las dos vías a la vez. Cada aviso a la policía local que termina en acta es una prueba que después vale en el juzgado, y una sanción administrativa firme por ruido refuerza mucho la demanda civil. Consultar la ordenanza vigente del municipio es el primer paso, porque los horarios y los límites varían de un ayuntamiento a otro.

Los casos que más se repiten

• Obras en una vivienda. Son molestias legítimas si se hacen en horario permitido y con licencia. El conflicto aparece cuando se alargan o se trabaja fuera de horario.
• Locales de hostelería en los bajos. Aquí suele haber además un expediente de actividad, aforo y horario de cierre. La licencia municipal es el primer documento que hay que revisar.
• Mascotas. Los ladridos continuados encajan en el artículo 7.2, pero exigen acreditar la persistencia, no un episodio suelto.
• Alquiler turístico. Rotación alta de ocupantes y ruido nocturno. Antes de actuar hay que mirar los estatutos inscritos y los acuerdos de la comunidad sobre ese uso.

Qué no puede hacer la comunidad

No puede cortar el suministro de agua ni de otro servicio común al vecino conflictivo, no puede impedirle el uso del ascensor o del portal, no puede publicar su nombre en el tablón de anuncios y no puede multarle. Cualquiera de esas medidas convierte a la comunidad en la parte infractora y arruina un expediente que hasta ese momento iba bien.

El camino lento es el que funciona: registro de incidencias, requerimiento fehaciente, acuerdo de junta y demanda. Si en tu comunidad hay un asunto de este tipo abierto y no sabes en qué escalón estáis, cuéntanos el caso y te decimos qué documentación falta para poder dar el siguiente paso.