Obras de accesibilidad en una comunidad de propietarios: obligación, mayorías y ayudas

Las obras de accesibilidad en una comunidad de propietarios son el único tipo de obra que puede ser obligatoria aunque la junta vote en contra. Esa es la idea que cambia todas las conversaciones sobre el tema y la que casi nunca se explica bien en la reunión: hay supuestos en los que la junta no decide si se hace la obra, solo cómo se hace y cómo se paga.

Conviene tener claro dónde está esa frontera, porque a un lado se discute y al otro no.

La obra que no se vota

El artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal dice que son obligatorias, y no requieren acuerdo previo de la junta, las actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. Y en todo caso las que pida un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

Se piden para asegurar un uso adecuado de los elementos comunes: rampas, ascensores, plataformas, dispositivos mecánicos o electrónicos que favorezcan la orientación o la comunicación con el exterior.

Hay una condición económica, y es la que decide casi todos los casos: que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Dicho de otra manera, en ese supuesto la junta no vota si se hace. Vota el presupuesto, el contratista y el calendario. Negarse en bloque no bloquea nada: pone a la comunidad en una posición mala si el asunto acaba en el juzgado.

El límite de las doce mensualidades, bien calculado

Aquí se cometen dos errores caros, y los dos van en la misma dirección: creer que la obra excede el límite cuando no lo hace.

El primero es comparar el coste total de la obra con doce mensualidades. No es eso. Se compara el importe repercutido en un año con doce veces la cuota ordinaria mensual de la comunidad. Una obra financiada a cinco años reparte su coste en cinco ejercicios, y lo que se mide es lo que toca cada año.

El segundo es no descontar las ayudas. La ley dice expresamente que el cálculo se hace después de restar subvenciones y ayudas públicas. Una obra que sobre el papel se pasa del límite puede quedar por debajo en cuanto entra una subvención, y entonces vuelve a ser obligatoria.

Por eso el orden correcto de trabajo es: presupuesto cerrado, ayudas solicitadas y resueltas, y solo entonces el cálculo. Hacerlo al revés lleva a votar sobre una cifra que no es la buena.

Y aunque se supere el límite, la obra no está muerta. Sigue pudiendo aprobarse en junta, y sigue pudiendo hacerse si el propietario que la solicita, o un tercero, asume voluntariamente la parte que excede.

Qué mayoría hace falta cuando sí se vota

Cuando la obra no entra en el supuesto obligatorio, la instalación del ascensor y la supresión de barreras arquitectónicas se acuerdan por mayoría simple: el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.

Es más exigente que la simple mayoría de asistentes, pero mucho más asequible que los tres quintos o la unanimidad. Y con un detalle que conviene decir en voz alta en la junta: cuando el acuerdo se adopta válidamente, la comunidad queda obligada al pago aunque el importe repercutido anualmente supere las doce mensualidades. El límite del artículo 10 sirve para saber si la obra era exigible sin votación, no para escaparse de un acuerdo ya tomado.

El acuerdo obliga a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra y los que no fueron. Quien no esté conforme tiene la vía de la impugnación, con sus plazos, pero la cuota se sigue devengando mientras tanto.

Quién paga y cómo se reparte

El reparto es el de siempre: por cuota de participación, porque el ascensor y las zonas de acceso son elementos comunes. Los propietarios que no van a usar la instalación pagan igual, del mismo modo que paga el ascensor quien vive en un segundo y sube andando.

La excepción son las cláusulas estatutarias de exención, típicas de los locales de calle y de algunos bajos. Su alcance depende de la redacción concreta y es una fuente de litigio constante: no es lo mismo una cláusula que exime de los gastos de conservación y uso del ascensor que una que exime también de su instalación. Antes de aprobar un reparto hay que leer los estatutos inscritos en el Registro, no lo que se ha hecho siempre en la casa.

En cuanto a la financiación, hay tres caminos y casi nunca se usa uno solo:

• Fondo de reserva. Las obras de accesibilidad son uno de los destinos que la ley permite expresamente, como explicamos en el fondo de reserva de una comunidad. Un fondo bien dotado se come el primer tramo de la obra sin que nadie note nada.
• Derrama. Lo habitual para el grueso. Aprobarla bien, con su acuerdo, su calendario y su importe por vecino, es la diferencia entre cobrarla y pelearla, y es lo que detallamos en las derramas en comunidades de propietarios.
• Préstamo a la comunidad. Alarga el pago y convierte la derrama en un aumento de cuota. Tiene sentido en obras grandes y en comunidades donde una derrama de golpe generaría impagos.

Las ayudas, y qué mirar antes de contar con ellas

Las obras de accesibilidad son de las pocas que suelen tener convocatoria de ayudas abierta en algún momento del año, entre los programas de rehabilitación de vivienda y las convocatorias autonómicas y municipales. Merece la pena mirarlo siempre, porque una subvención no solo abarata: puede meter la obra por debajo del límite de las doce mensualidades y volverla obligatoria.

Ahora bien, las convocatorias cambian de cuantía, de plazo y de requisitos cada ejercicio, así que hay tres cosas que comprobar antes de contar con el dinero en el presupuesto:

1. Qué convocatoria está viva ahora mismo, con sus fechas exactas de presentación.
2. Si exige que la obra no haya empezado cuando se solicita. Es el requisito que más ayudas tira a la basura: se firma el contratista, se empieza y después se pide.
3. Cuándo se cobra. Muchas se pagan a obra terminada y justificada, lo que significa que la comunidad tiene que adelantar el importe completo igualmente.

Presupuestar una obra dando la subvención por concedida es la forma clásica de acabar con una derrama complementaria a mitad de ejecución.

El caso más frecuente: el ascensor que no llega a la cota cero

En los edificios de los años sesenta y setenta de Córdoba lo habitual no es que falte el ascensor, sino que pare en el entresuelo. Hay ascensor, pero para llegar a él hay que subir seis u ocho escalones, con lo cual la persona con movilidad reducida sigue sin poder salir de casa sola.

Bajar el ascensor a cota cero es técnicamente posible en bastantes casos, y encaja de lleno en el supuesto obligatorio del artículo 10. Suele requerir tocar el hueco, el foso y a veces el portal, con lo que aparecen dos cosas: licencia de obras con proyecto técnico y, si se invade la vía pública con una rampa, autorización municipal aparte.

Cuando bajar el ascensor no es viable, quedan las plataformas salvaescaleras y las rampas, que también son ajustes razonables a efectos de la ley.

Cómo llevar esto a la junta sin que descarrile

El patrón que funciona es siempre el mismo:

1. Recoger la solicitud por escrito, con los datos que acreditan el supuesto (edad o discapacidad y vinculación con la vivienda). Sin eso, no hay obligación que valga.
2. Encargar dos o tres presupuestos comparables, con proyecto y dirección facultativa incluidos.
3. Solicitar las ayudas y esperar la resolución antes de calcular.
4. Hacer el cálculo de las doce mensualidades con la cifra ya neta, y decirle a la junta si la obra es obligatoria o votable. Cambia por completo el tono de la reunión.
5. Convocar con el punto del día bien redactado, con importe, reparto y forma de pago. Un punto vago es un acuerdo impugnable.
6. Levantar acta con el detalle del acuerdo, incluidos los votos, que es lo que después permite certificar la deuda de quien no pague.

Ese trabajo previo, que es lo que evita que una obra de accesibilidad se convierta en dos años de discusión, es parte de lo que hacemos en administración de fincas.

Lo que hay que retener

Una obra de accesibilidad solicitada por quien tiene derecho a solicitarla, y que no supere las doce mensualidades una vez descontadas las ayudas, no se vota. Y una obra de accesibilidad aprobada en junta por mayoría simple obliga a pagar a todos, cueste lo que cueste. Entre esas dos frases cabe casi todo lo que una comunidad necesita saber antes de sentarse a discutirlo.