Prohibir pisos turísticos en la comunidad de propietarios: mayoría, acta y límites

El portal abierto a todas horas, maletas en el ascensor a medianoche y un vecino distinto cada fin de semana. Es una queja que llega al administrador cada vez más, y no solo en el casco histórico. Este artículo explica cómo prohibir pisos turísticos en la comunidad de propietarios, o limitarlos, con qué mayoría, qué pasa con los que ya funcionan y qué hay que hacer para que el acuerdo sirva de algo.

La ley da margen a la comunidad, y desde abril de 2025 bastante más que antes. Pero un acuerdo mal votado o mal redactado no vale nada, y ese margen termina en la puerta del edificio.

Qué cambió en abril de 2025: el permiso previo de la junta

Hasta 2025, el propietario que quería alquilar su piso a turistas no tenía que pedir permiso a nadie dentro del edificio. Si la comunidad quería impedirlo, tenía que reunir una mayoría cualificada y adoptar un acuerdo en contra. La carga estaba del lado de los vecinos.

La reforma que entró en vigor el 3 de abril de 2025 dio la vuelta a eso. El nuevo artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico a obtener antes la aprobación expresa de la junta, con la mayoría de tres quintos. Si la junta no lo aprueba, o si el punto ni siquiera se vota, no hay permiso. El silencio de la comunidad ya no juega a favor de quien quiere abrir.

Una comunidad sin pisos turísticos ya no necesita votar nada para que no aparezcan: le basta con no aprobar las peticiones. El acuerdo general de prohibición sigue siendo útil, porque cierra la cuestión y se puede inscribir, pero ya no es la única defensa.

Prohibir pisos turísticos en la comunidad de propietarios: la mayoría de tres quintos

El artículo 17.12 de la ley permite a la junta limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística en las viviendas del edificio. Durante años se discutió si esa fórmula alcanzaba para prohibirla del todo. El Tribunal Supremo resolvió la duda en 2023: con esa mayoría, la comunidad también puede prohibir.

La mayoría es doble. Hacen falta las tres quintas partes del total de propietarios y, además, que esos propietarios sumen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En una comunidad de veinte viviendas con cuotas iguales, eso son doce votos a favor. Si las cuotas son desiguales, porque hay áticos más grandes o locales en la planta baja, hay que hacer la cuenta con el título constitutivo delante, no a ojo.

Se cuenta sobre el total del edificio, no sobre los asistentes: si a la junta acude la mitad de los vecinos, la cuenta casi nunca sale en la sala.

Cómo se cuentan los votos, incluidos los ausentes

Aquí es donde se ganan o se pierden estos acuerdos. La ley prevé que los propietarios que no asistieron a la junta reciban el acta, y que si en los treinta días naturales siguientes no comunican al secretario su oposición, su voto se cuenta como favorable.

Por eso el acuerdo no queda cerrado el día de la junta. Hay que notificar el acta a cada ausente con constancia, recoger las discrepancias y, pasados los treinta días, certificar si se alcanzó la mayoría. Saltarse ese paso deja el acuerdo expuesto a una impugnación por defecto de forma.

Conviene también que el acta recoja con nombre y cuota quién votó a favor, quién en contra y quién se abstuvo. Sin ese detalle, a los seis meses nadie puede demostrar que la mayoría existió.

Limitar en vez de prohibir: condiciones y cuota incrementada

No todas las comunidades quieren cerrar la puerta; a veces solo se busca poner orden. La misma mayoría de tres quintos permite:

• Condicionar el uso de zonas comunes: piscina, azotea o trasteros, siempre que la condición sea razonable y no deje la vivienda inservible para su uso.
• Fijar normas de convivencia propias para esas viviendas, como el horario de entradas y salidas o la obligación de comunicar un teléfono de contacto del responsable.
• Aumentar su participación en los gastos comunes, o establecer cuotas especiales, con un tope del veinte por ciento. Es la forma de que el desgaste del ascensor, la limpieza extra o el seguro más caro no lo paguen los demás.

Si la comunidad acuerda una cuota incrementada, el acta tiene que decir a qué viviendas se aplica, en qué porcentaje y desde qué fecha. Es uno de los puntos que más se discuten en los tribunales, y un acuerdo genérico es el primero en caer.

Los pisos que ya funcionaban antes

Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. El piso que ya funcionaba como vivienda turística conforme a la normativa autonómica antes del acuerdo, o antes del 3 de abril de 2025 en el caso del permiso previo, puede seguir haciéndolo. La comunidad no puede cerrarlo con una votación posterior.

La clave está en la prueba. Quien alegue que ya estaba ejerciendo la actividad tiene que acreditarlo, y en Andalucía lo habitual es hacerlo con la inscripción de la vivienda en el registro de turismo de la Junta y su fecha. Un piso que se alquilaba por días sin estar inscrito no estaba ejerciendo la actividad conforme a la normativa, y eso pesa a la hora de discutir si tiene o no derechos anteriores.

Lo que ya dicen los estatutos antiguos

Antes de convocar nada, hay que leer los estatutos. Muchos edificios tienen desde su origen una cláusula que prohíbe destinar las viviendas a actividades profesionales, comerciales o industriales, o que las reserva al uso exclusivo de vivienda. En 2024 el Tribunal Supremo entendió que el alquiler turístico es una actividad económica y que una cláusula así, si está inscrita en el Registro de la Propiedad, alcanza a los pisos turísticos.

Si existe esa cláusula, puede que no haga falta votar nada nuevo. Si no, o si es dudosa, el camino es el artículo 17.12.

Del acuerdo al Registro de la Propiedad

Un acuerdo de junta obliga a los propietarios actuales. Para que obligue también al que compre dentro de cinco años, tiene que estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Sin inscripción, el comprador puede alegar que no lo conocía.

Para inscribirlo, el registro pide una certificación del acuerdo firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, con las firmas legitimadas ante notario o el acuerdo elevado a escritura pública. El coste es pequeño comparado con lo que se protege, y es el paso que más comunidades se dejan a medias.

Si alguien abre un piso turístico sin acuerdo

Si un propietario empieza a alquilar por días después de abril de 2025 sin la aprobación de la junta, o contra una prohibición inscrita, la comunidad tiene dos vías. La primera, requerirle por escrito que cese, a través del presidente. La segunda, si no lo hace, la acción judicial de cesación, previo acuerdo de la junta que autorice al presidente a ejercerla.

En paralelo, conviene comunicarlo a la Junta de Andalucía, que es la administración que lleva el registro de viviendas turísticas. Y si lo que molesta es el ruido, la vía de las actividades molestas sigue abierta y funciona también contra los ocupantes que no son propietarios, como se explica en el artículo sobre ruidos y actividades molestas en la comunidad.

Lo que decide la comunidad y lo que no

La junta decide qué pasa dentro del edificio. Pero que la comunidad lo autorice no basta para abrir un piso turístico: hace falta cumplir la normativa andaluza de viviendas con fines turísticos y lo que permita el planeamiento del Ayuntamiento, que en zonas como el conjunto histórico puede ser más restrictivo que cualquier acuerdo de vecinos. En las comunidades del Centro de Córdoba es habitual que las dos cosas se crucen, y que la pregunta no sea solo qué vota la junta, sino qué deja hacer la licencia.

Cómo llevarlo a la junta sin que se caiga

Un acuerdo sobre pisos turísticos es de los que acaban en el juzgado, así que la forma importa tanto como el fondo. Cinco cosas evitan la mayoría de los problemas:

1. Punto expreso en el orden del día, con la redacción del acuerdo que se va a votar. No vale un “ruegos y preguntas”.
2. Un texto concreto: si se prohíbe, si se limita y cómo, si hay cuota incrementada y de cuánto.
3. El cálculo de la mayoría hecho antes, con las cuotas reales.
4. La notificación a los ausentes y la certificación pasados los treinta días.
5. La inscripción en el Registro en cuanto el acuerdo sea firme.

Es exactamente el tipo de trámite que justifica tener un administrador de comunidades que conozca la ley y lleve los plazos: no por la votación en sí, sino por todo lo que viene antes y después.