Abogado para la comunidad de vecinos o administrador de fincas: qué le toca a cada uno

Cuando un problema de la comunidad se complica, la primera pregunta en el portal suele ser si hay que buscar un abogado para la comunidad de vecinos o si eso lo lleva el administrador. La respuesta corta es que se reparten el trabajo: el administrador de fincas resuelve la mayor parte de los conflictos sin llegar a pleito, y el abogado entra cuando hay un juicio en el que la ley exige su firma. Confundir los dos papeles sale caro en los dos sentidos: comunidades que pagan un abogado para mandar un burofax y comunidades que llegan a juicio sin él cuando ya era obligatorio.

Este artículo explica dónde está la frontera y cómo trabajan juntos cuando hacen falta los dos.

Qué hace el administrador de fincas según la ley

La Ley de Propiedad Horizontal le atribuye al administrador, en su artículo 20, una lista de funciones muy concreta: velar por el buen régimen de la casa, preparar el plan de gastos previsibles, atender la conservación del edificio, ejecutar los acuerdos de la junta, efectuar los pagos y cobros y, salvo que la junta nombre a otra persona, actuar como secretario y custodiar la documentación de la comunidad.

Traducido al día a día, eso significa que el administrador convoca las juntas con el orden del día bien redactado, levanta y notifica las actas, lleva la contabilidad, emite los certificados de deuda, requiere de pago a los morosos, gestiona los siniestros con la aseguradora y contrata y vigila los trabajos acordados. Es la mitad jurídica del trabajo, explicada con más detalle en nuestra página de administración de fincas: acuerdos que se sostienen porque se tomaron y se documentaron bien.

Lo que el administrador no hace, aunque tenga formación en derecho, es representar a la comunidad ante un tribunal ni firmar como su abogado.

Quién representa a la comunidad ante un juzgado

El representante legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, es el presidente. Lo dice el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, y es lo que explica que las demandas se presenten a nombre de la comunidad representada por su presidente, no por su administrador.

Para pleitear, el presidente necesita normalmente un acuerdo de la junta que lo autorice. En algunas acciones la ley lo exige de forma expresa, como la de cesación de actividades molestas, y en el resto los tribunales lo piden con frecuencia cuando la otra parte lo discute. Un acuerdo bien redactado incluye la acción que se va a ejercer, el abogado y el procurador elegidos, su presupuesto y la autorización al presidente para otorgar el poder.

Ese acuerdo lo prepara el administrador. Es el primer documento que el abogado va a pedir, y uno de los que más pleitos tumba cuando falta o está mal hecho.

Morosos: hasta dónde llega el administrador sin abogado

La reclamación de cuotas es el terreno donde más confusión hay, y donde más puede hacer el administrador por su cuenta. La secuencia es siempre la misma: requerimiento de pago fehaciente, acuerdo de junta que aprueba la liquidación de la deuda, notificación de ese acuerdo al deudor y certificación firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Todo eso es trabajo de administración, y lo contamos paso a paso en la página de morosidad en comunidades de propietarios.

Con esos papeles, la comunidad puede presentar una petición de monitorio sin abogado ni procurador, cualquiera que sea el importe. Se presenta en el juzgado del domicilio del deudor o en el del lugar donde está la finca, que en un pueblo de la provincia como Pozoblanco o Lucena es el juzgado de su partido judicial.

El abogado pasa a ser obligatorio en un momento preciso: si el deudor se opone y la cantidad reclamada supera los 2.000 euros. Por eso conviene tenerlo localizado antes de presentar el monitorio, porque desde la oposición los plazos corren rápido. El detalle de cada fase, incluido el embargo preventivo que la ley concede a las comunidades, está en el artículo sobre el monitorio contra un vecino moroso.

Cuándo hace falta un abogado para la comunidad de vecinos

Hay asuntos en los que el abogado no es una opción, sino un requisito, y otros en los que conviene aunque la ley no lo exija. Estos son los habituales:

• Impugnación de acuerdos. Tanto si es la comunidad la que se defiende como si es un propietario el que demanda, se tramita por juicio ordinario, con abogado y procurador.
• Acción de cesación contra un vecino o un inquilino que realiza actividades prohibidas por los estatutos, dañosas o molestas. Exige requerimiento previo, acuerdo de junta y demanda con abogado.
• Defectos de construcción. Las reclamaciones a promotora, constructora o técnicos por vicios del edificio tienen plazos de garantía y de prescripción estrictos, y suelen necesitar además un informe pericial.
• Oposición en un monitorio por encima de 2.000 euros, como se ha visto.
• Demandas de terceros: un proveedor que reclama una factura, un vecino que reclama daños por una filtración desde zonas comunes o una aseguradora que rechaza un siniestro grande.
• Contratos de importe alto, como una obra de rehabilitación o la instalación de un ascensor, cuando la junta quiere que alguien revise las cláusulas antes de firmar.

Fuera de esos casos, la mayoría de los conflictos se resuelven con una carta bien escrita, un punto en el orden del día y un acta que no deje dudas.

Impugnación de acuerdos: el plazo corre para los dos lados

La impugnación merece un apartado propio porque es donde más se nota la coordinación entre administrador y abogado. Un propietario puede impugnar un acuerdo en tres meses, o en un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para hacerlo tiene que estar al corriente de pago o consignar la deuda, y si estuvo en la junta, haber votado en contra o salvado su voto.

El abogado de la comunidad va a revisar exactamente eso: si la convocatoria se hizo en plazo y con el orden del día correcto, quién asistió, cómo se computaron los votos, si se notificó el acta a los ausentes y si el impugnante tenía derecho a impugnar. Todas esas pruebas salen del libro de actas y de los justificantes de notificación que custodia el administrador. Una comunidad con la documentación en orden se defiende con poco. Una comunidad sin ella pierde acuerdos que eran perfectamente válidos.

Quién elige al abogado y quién lo paga

Lo elige la junta, no el administrador ni el presidente por su cuenta. Lo razonable es pedir un presupuesto por escrito, con lo que cubre y lo que no, y aprobarlo en el mismo acuerdo que autoriza la acción. Desde que los colegios profesionales no pueden publicar baremos de honorarios, la única forma de comparar es pedir varios presupuestos sobre el mismo asunto.

El coste es un gasto común, repartido por coeficiente salvo que los estatutos digan otra cosa. Antes de aprobarlo, el administrador debe revisar la póliza del edificio: muchas incluyen una garantía de defensa jurídica con un límite por asunto, y la ley permite a la comunidad elegir libremente a su abogado aunque la aseguradora proponga el suyo. Si la comunidad gana con condena en costas, recupera parte del gasto, y frente a un moroso puede reclamarle los honorarios de abogado y procurador con los límites que marca la ley procesal.

Cómo trabajan juntos sin pagar dos veces

El abogado cobra por su tiempo, y cada hora que dedica a reconstruir lo que pasó en la comunidad es una hora que paga la comunidad. Por eso el reparto sensato es que el administrador entregue el expediente completo desde el principio:

1. El acuerdo de junta que autoriza la acción, certificado.
2. Las actas relevantes, con sus convocatorias y los justificantes de notificación.
3. Las cuentas y la certificación de deuda, si hay dinero reclamado.
4. La correspondencia con la otra parte y los requerimientos enviados.
5. La póliza y la comunicación con la aseguradora, si hay siniestro.

Con eso, el abogado puede valorar el asunto en una sola reunión y decir si merece la pena pleitear, que es la pregunta que más dinero ahorra. Y durante el pleito, el administrador sigue siendo el interlocutor con los vecinos: informa en junta del estado del asunto y ejecuta lo que la sentencia ordene.

Qué preguntar antes de contratar

Antes de encargar nada, la junta debería tener respuesta a cuatro preguntas: si el asunto se puede resolver sin juicio, si la ley exige abogado para el procedimiento concreto, si el seguro lo cubre y cuánto va a costar en el peor caso, incluidas las costas de la otra parte si se pierde. El administrador puede contestar a las tres primeras. La cuarta es la que justifica una primera consulta con un abogado, y a esa consulta conviene ir con el expediente ya preparado.